Нотариус Камен Каменов:

Арендни отношения в земеделието, договор за наем, наследяване

Разговор на Анелия Торошанова с нотариус Камен Каменов в ''Законът и Темида''

Как се уреждат арендните отношения в земеделието с аренден договор съгласно Закона за арендата в земеделието? Как е уреден договорът за наем в Закона за задълженията и договорите? В какви случаи земеделската земя може да се отдава под наем? Вещното право и Законът за собствеността. По кой закон наследяваме?

Нотариус Камен Каменов коментира тези въпроси в предаването "Законът и Темида":

Съгласно Закона за арендата в земеделието, арендните отношения в земеделието се уреждат с аренден договор. Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане. Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните. В хода на нотариалното производство нотариусът извършва проверка за спазване на изискванията на закона – договорът да се сключва със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. Нотариусът съхранява скици на имотите, предмет на договора. Скиците се заявяват за получаване от нотариус чрез отдалечен достъп до информационната система на кадастъра и имотния регистър или се предоставят от страна в нотариалното производство. Когато за съответното землище няма влезли в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, нотариусът съхранява скици на имотите, издадени от съответната общинска служба по земеделие по местонахождението на имотите.

Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. Към акта, подлежащ на вписване, се прилагат скици на имотите. 

Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.

Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

Договорът за наем е уреден в Закона за задълженията и договорите – с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена. Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка.

При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.

Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.

Съгласно Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, земеделска земя може да се отдава под наем от:

1. Собственика или от упълномощено от него лице;

2. Лице, което притежава права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от упълномощено от него лице;

3. Съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях лице.

Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Упълномощаването за сключване на договор за наем на земеделска земя трябва да бъде с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на подписите на упълномощителите.

Договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните.

В хода на нотариалното производство нотариусът извършва проверка за спазване на горепосочените изисквания и съхранява скици на имотите, предмет на договора.

Договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите. Към актовете, подлежащи на вписване, се прилагат скици на имотите.

Как е уредено вещното право на ползване в Закона за собствеността

Общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Вещното право на ползване е уредено в Закона за собствеността. Правото на ползване е ненаследимо и непрехвърлимо, с оглед на личността.

Учредяването на вещно право на ползване върху недвижим имот трябва да бъде извършено с нотариален акт. Ползвателят не може да отчуждава своето право. Правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя, ако то не е учредено за по-кратък срок. Правото на ползване, учредено в полза на юридическо лице, се погасява с прекратяването му, ако не е установен по-кратък срок.

Ползвателят може да се откаже от вещното право на ползване с декларация с нотариално удостоверяване на подписа и вписване в Служба по вписванията – вписването има конститутивно действие.

Актовете за отказване от вещни права върху недвижими имоти и договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година се вписват в Служба по вписванията.

Съгласно Чл. 3. от Правилника за вписванията, подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис. Това не се отнася за вписването на актове, издадени от надлежните държавни органи.

Чуйте повече от звуковия файл.


Още от Законът и Темида